被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为300O平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米。 评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料: 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入; 2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分两年投人,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入; 3.专业费用为建筑费用的10%; 4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%; 5.管理费用为租金的5%,税金为租金的l7.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的l%,年贷款利率为5%,复利计息; 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%; 7.房地产综合资本化率为8%; 8.每年按365天计算: 9.本项目不考虑所得税因素。 根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评估结果保留两位小数)。
正确答案
1.1——2楼面积3000×2=6000(平方米)(0.3分)
2.3——5层面积1900×3=5700(平方米)(0.3分)
3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300(平方米)(0.2分)
4.年总收入(元)
6000×2000+5700×2×365×(1-10%)+13300×2.5×365×(1-10%)
=12000000十3744900+10922625(3分)
=26667525
5.年总费用(元)
26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13(3分)
6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87(元)(0.2分)
解二:
1.1——2楼面积3000×2=6000=0.6(万平方米)(0.3分)
2.3——5层面积1900×3=5700(平方米)=0.57(万平方米)(0.3分)
3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米)(0.2分)
4.年总收入(万元)
0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9(3分)
=2666.75
5.年总费用
2666.75×(5%+17.5%)+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27(万元)(3分)
6.年利润2666.75-683.27=1983.48(万元)(0.2分)
答案解析
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