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(题干)

本题共计 2 个问题

某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估,估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续,出让期为50年。已知资料如下:①建筑面积20000㎡,容积率为5;②全部用于出租,出租率为80%;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/平方米;④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1:1.5;⑤房屋重置价格为2000元/平方米,耐用期为50年,残值率为0;⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计,每年100元/平方米)、保险费(按使用面积计,每年32元/平方米);⑦房地产综合还原率为10%。根据上述情况回答以下问题。

单选题
1

该办公楼在估价时点时的市场价格为( )万元。

A13456

B14019

C15216

D18776

正确答案

B

答案解析

①办公楼年总收益:150×12×(1/1.5)×20000×80%=19200000(元)=1920(万元)②各项费用:房产税=1920×12%=230.4(万元)年折旧=2000/50×20000=80(万元)物业管理成本及保险费=(100+32)×20000×(1/1.5)=176(万元)③办公楼年纯收益=1920-230.4-80-176=1433.6(万元)④办公楼估价时点时的市场价格=1433.6/10%×[1-1/(1+10%)40]=14019(万元)
单选题
2

该宗土地在估价时点的单价为( )元/平方米。

A27047.5

B25048

C5410

D5010

正确答案

A

答案解析

①办公楼估价时点时的市场价格:14019万元②办公楼估价时点房屋价格=2000×20000×(40/50)=3200(万元)③办公楼估价时点土地价格=14019-3200=10819(万元)④土地单价=10819/4000=27047.5(元/平方米)

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