根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《土地登记办法》等法律、法规、政策、规章的规定，对以下25种情形不能办理土地登记：
（1）土地权属争议未解决的；
（2）土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；
（3）未按合同约定付清全部土地价款的；
（4）按土地价款缴纳比例分割申请登记的；
（5）申请登记的土地权利超过规定期限的；
（6）无合法用地批准等土地登记申请要件的；
（7）对经营性用地没有按招标、拍卖、挂牌等方式出让的；
（8）协议出让地价明显低于出让底价的；
（9）违反规划改变土地用途的；
（10）未办理土地使用权登记而设立抵押的；
（11）异议登记期间未经异议登记申请人同意，申请办理抵押登记的；
（12）查封登记解除前申请办理抵押登记的；
（13）经规划调整改变容积率或违反规划擅自改变容积率的；
（14）农村宅基地超标准占地建房和未经批准擅自占地建房的；
（15）无土地权属来源及地上附着物权属证明的；
（16）属历史上形成或通过开发、自建、联建用地不能提供用地、规划等相关批准文件的；
（17）因国家建设需要即将征收、征用的；
（18）提供地籍调查资料不符合相关规程要求的；
（19）原用地单位因破产、撤销、改制或去向不明等情形，而不能够提供相关用地、规划等批准资料，导致无法登记或分割登记的；
（20）没有履行招标、拍卖、挂牌、出让公告及出让合同的约定，进行该地块的拆迁补偿安置未到位的；
（21）开发单位未办理规划、用地、售房等审批手续的商品房用地；
（22）在农村集体土地上未依法批准开发建设的商品房；
（23）城镇居民在农村购买或违法建造住宅的（“小产权房”）；
（24）享受国家住房政策购置的房地产，未按相关政策规定擅自转让的；
（25）出让土地使用权转让，投资额未达到25%以上的（含25%）。
