（2）求有效毛收入 24800-2000=22800（元）
（3）求运营费用
税费：22000×17.5%=3850（元）
管理费：22000×5%=1100（元）
维修及保险费：100×500×2%×2=2000（元）
（4）求年净收益a
A=22800-3850-1100-2000=15850（元）
（5）求收益价格V
（简答题）
今有一平房，基地面积150m2，建筑面积100m2，土地使用权年限60年，从1990年5月20日起计。该建筑于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500元/m2，残值率为2%。此平房出租每月租金2000元，押金1万元，押金运用收益率8%。报酬率10%。租金损失准备金按1个月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税，四税合计为年租金的收入的17.5%。管理费按年租金收入的5%y计提，维修费和保险费均按建筑物原值的2%计提。试根据上述资料，评估该出租房屋2003年5月20日的价格。
正确答案
（1）求潜在的毛收入 2000×12+10000×8%=24800（元）
（2）求有效毛收入 24800-2000=22800（元）
（3）求运营费用
税费：22000×17.5%=3850（元）
管理费：22000×5%=1100（元）
维修及保险费：100×500×2%×2=2000（元）
（4）求年净收益a
A=22800-3850-1100-2000=15850（元）
（5）求收益价格V
（2）求有效毛收入 24800-2000=22800（元）
（3）求运营费用
税费：22000×17.5%=3850（元）
管理费：22000×5%=1100（元）
维修及保险费：100×500×2%×2=2000（元）
（4）求年净收益a
A=22800-3850-1100-2000=15850（元）
（5）求收益价格V
答案解析
略
相似试题
（简答题）
今有一建筑物，建筑总面积1200m2，在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置价格为600元/m2，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。
（判断题）
容积率是居住建筑基地面积与居住建筑用地面积之比。
（单选题）
某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。
（单选题）
有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。
（单选题）
有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
（单选题）
残余估价法是指建筑物与其基地合并并计算收益，而以（）以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的部分，即可得到归属于建筑物的纯收益，将此残余的纯收益再以建筑物的还原利率还原，即可得到建筑物的收益价格。
（单选题）
地块建筑面积与地块总面积的比率，称为（）。
（多选题）
百货面积统计口径中，百货面积包括哪两部分？（）
（单选题）
一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比，叫做（）。
