该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
（1）商店一层价格的测算
租赁期限内年净收益＝200×240×（1－25％）×12＝43.20万元
租赁期限外年净收益＝200×270×（1－25％）×12＝48.60万元
V＝43.20／（1＋10％）＋43.20／（1＋10％）2＋48.60／10％（1＋10％）2×[1－1／（1＋10％）40－4－2]＝460.90万元
（2）商店二层价格的测算
年净收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40万元
V＝32.40／10％×[1－1／（1＋10％）40－4]＝313.52万元
（3）该商店在2008年10月1日出售的正常价格的测算
460.90＋313.52＝774.42万元
（简答题）
某商店的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200㎡。一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为240元／㎡。且每年不变二层现暂空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为270元／㎡和180元／㎡，运营费用率为25％。该类房地产的报酬率为10％。试测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格。
正确答案
答案解析
略
相似试题
（单选题）
某商店的建筑面积为1000m2，其经济寿命为40年，土地使用年限为50年，从2006年10月1日起计。2008年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元／m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年末，市场上类似商店目前正常的月租金为200元／m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，房地产的报酬率为8%。则该公司2012年10月1日承租人的权益价值为（）万元。
（单选题）
某工业用房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，地使用权出让合同约定不可续期。建筑物的经济寿命为40年，该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。
（单选题）
某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为（）年。
（简答题）
计算题:某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/m2;建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每1m2建筑面积800元。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为50年的土地价格)为每1m2建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。
（单选题）
某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是（）年。
（单选题）
现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年，估计建成还需1.5年。投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。
（单选题）
某建筑物建成于1993年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效经过年数为10年，如果要求取建筑物在2008年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为（ ）年。
（单选题）
某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为（）万元。
（单选题）
一座出让土地使用权上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，计算建筑折旧的经济寿命为（）。
