（简答题）
某开发商获得某项目用地4200m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5．0。项目开发周期为2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用为7200万元，建造成本为4000元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5%，贷款利率为12%，按季计息，融资费用为贷款利息的10%。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元／m2，以后逐年提高6%，运营成本占租金收入的12%，空置率为10%，当前房地产投资收益率为15%，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率（假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入）。
正确答案
答案解析
①先要画出现金流量图。②此例可用假设开发法的计算过程来推演，适用公式：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费，可将上述公式做一个简单变形：开发利润=开发完成后的房地产价值-待开发房地产的价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-取得待开发房地产的税费，求利润。③计算"开发完成后的房地产价值"是用收益法来计算的，此时假设的估价时点是建成时的时点，用净收益每年递增有限年期收益法公式求出在建成时的"开发完成后的房地产价值"为37939.12万元。④注意：在计算"开发完成后的房地产价值"时确定收益期限未考虑建筑物经济寿命的影响是该题一大漏洞，今年予以完善，不过在《开发》考试时可以忽略，因为该书的编者与《理论》的编者不是一个人，而且这个问题在《开发》中相关章节例题中是一个普遍现象，有兴趣的同学可以自行验证核对。⑤在用假设开发法的传统方法求解开发利润时，计算利息是一个难点。计息起点是取得土地使用权的时点，也是在《理论》"假设开发法"一章做计算题时的估价时点。注意此"估价时点"与上面讲到求取"开发完成后的房地产价值"时的"估价时点"不是一个概念。⑥做此题时，也是在做开发经营与管理计算题时特别要注意的一个问题就是要搞清楚计息周期n的取值。此例中在用"净收益每年递增有限年期收益法公式"或"等序序列支付现值系数公式"计算时n=47的由来一定要清楚，现金流量图可以帮助理解。
相似试题
（单选题）
某开发商于1999年8月13日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月13日完成规划设计，2000年10月13日获开工许可证，2002年4月13日项目建成并获竣工书，2002年10月13日销售完毕，在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。
（单选题）
某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。
（单选题）
某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（ ）。
（多选题）
开发商以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目时，需要办理的规划审批工作，下列说法正确是（）。
（单选题）
某开发项目的规划建设用地面积为5000平方米，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层），则标准层每层建筑面积为（）平方米。
（判断题）
任何开发建设项目都必须申请规划许可证，并按规定办理建设用地规划许可证。（ ）
（判断题）
对于划拨用地开发建设项目，开发商不需取得《建设用地规划许可证》，只需经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。（）
（单选题）
开发项目的选址定点审批，核发建设用地规划许可证及规划设计条件，规划方案及初步设计审批，以及核发《建筑工程规划许可证》等方面属于（）。
（判断题）
房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“开工许可证”等方面。（ ）
