解题步骤：
（1）计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即最高补偿标准：2000×30/666.67=90（元/m2）青苗补偿及地上物补偿：2000/666.67=3.0（元/m2）征地费合计：90+3.0=93.0（元/m2）征地管理费：93.0×4%=3.72（元/m2）耕地占用税：5元/m2耕地开垦费：10元/m2土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元/m2）
（2）土地开发费土地开发费=90元/m2
（3）投资利息投资利息=111.72×［（1+8%）1.5-1］+90×［（1+8%）0.75）-1］=19.02（元/m2）
（4）投资利润投资利润=（111.72+90）×15%=30.26（元/m2）
（5）计算土地成本价格成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元/m2）
（6）计算土地增值根据题意，这里土地增值率取20%，则：土地增值=251×20%=50.2（元/m2）
（7）计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2（元/m2）
（8）计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301.2/80%=376.5（元/m2）即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元/m2。
（简答题）
某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到"五通～平"（通路、通水、通信、通电、通排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到"五通一平"的开发费平均为90元/m2。假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。
正确答案
答案解析
略
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（单选题）
采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按（）求取。
（单选题）
采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的（ ）求取。
（单选题）
某工厂甲将其通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租给乙公司。承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和娱乐城经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了第二层。现因市政建设需要，需征收该厂房用地并进行房屋拆迁，则下列补偿价格评估方案正确的是（ ）。
（简答题）
某开发区征用土地总面积为5km2，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。
（多选题）
采用剩余法评估地价时，一般可采用（）对开发完成后的不动产价格进行评估。
（单选题）
某企业拟以其拥有的土地使用权抵押贷款，土地使用证载用途为工业，企业得知其使用土地范围已被政府规划为城镇住宅用地，要求评估机构按住宅用地进行评估，评估机构的那种决定是正确的（ ）。
（单选题）
某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000m商业用地40年期的国有土地使用权。2007年2月，开发完成工程进度的90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15%。该商业项目预计于2007年12月开发完成。现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元/米2。该市银行一年期贷款利率为6%，风险调整值一般取2%。另外该市于2004年完成了基准地价评估工作。如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是（）元/米2。
（单选题）
2008年3月，甲企业拟对其位于某开发区内一宗已出让工业用地厂房及配套建筑进行改建、加建，建设完成后宗地建筑密度和容积率指标将分别由40%、0.9提高为45%、1.2。土地估价师在为甲企业提供地价综合咨询服务时应做出的正确判断是（ ）。
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