选择评估方法：
该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法评估，地价测算公式为：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-利润（1）测算不动产总值。
可以采用收益还原法测算不动产总值。由于土地使用权年期为50年，开发期为2年，因此可取的收益年限为48年。不动产年纯收益：300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不动产总价=1620000/8%×［1-1/（1+8%）48］=19746401（元）
（2）测算建筑费及专业费。
建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）
（3）计算利息。
利息计算采用复利计算，计算期为到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年。建筑费和专业费是分段均匀投入，第一年与第二年的投入量的计息分别为1.5年和0.5年。利息=地价×［（1+12%）2-1］+8000000×40%×［（1+12%）1.5-1］+8000000×60%×［（1+12%）0.5-1］=0.2544×地价+872792
（4）确定开发商利润。
利润=19746401×15%=2961960（元）
（5）确定税费。
由于不动产的总价是通过年纯收益还原得到，因此，出租税费在确定不动产总价时已经考虑并扣除。
（6）测算地价。
地价=19746401-8000000-（0.2544×地价+872792）-2961960地价=7911649/1.2544=6307118（元）
（简答题）
有一待估宗地为"七通一平"的待建建筑空地，规划允许总建筑面积为8000m2，用途为写字楼，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%。每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%。当地银行的贷款年利率为12%，不动产综合还原率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的地价。
正确答案
答案解析
略
相似试题
（单选题）
有一比较案例其地价为1000元/m2，容积率为1.25，待估宗地容积率为2.0，其他条件均相同，则修正后的比准价格为（）元/m2。
（单选题）
比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让年期为30年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为（）元/m。
（单选题）
运用市场比较法评估宗地地价时，比较案例成交地价每平方米500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为（）元／m2。
（单选题）
某待估宗地使用年限为40年，已知同一用途下的土地法定最高出让年期为50年，土地还原利率为8%，则该宗地使用年期修正系数为（）。
（简答题）
某市的容积率修正系数表(见表7-5)。 如果比较案例为2000元／㎡，容积率为1.0，待估宗地规划容积率为2.0，则待估宗地容积率修正如何计算？
（单选题）
某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2.0。选择某比较案例的成交价格为1800元/㎡，土地使用年期为50年，容积率为1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3%，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3%。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8%，则待估宗地土地价格为（ ）元/㎡。
（单选题）
某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2.O。选择某比较案例的成交价格为1800元／平方米，土地使用年期50年，容积率1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3％，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3％。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8％，则待估宗地土地价格为（ ）元／平方米。
（简答题）
某市的容积率修正系数表（见表7-5）。表7-5某市容积率修正系数表如果比较案例为2000元/m2，容积率为1.0，待估宗地规划容积率为2.0，则待估宗地容积率修正如何计算？
（多选题）
某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为30元／米2（建筑面积），每年支付的土地税及房产税为20元／米2（建筑面积），支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元／米2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。根据上述材料，回答以下几小题的问题。 用市场比较法评估时，可利用与待估宗地同类型的具有替代性宗地的（），推测待估土地价格。
