首页学历类考试电大国家开放大学《资产评估》

(题干)

本题共计 5 个问题

某企业欲以一块待开发的熟地对甲企业投资,面积1000m2,允许用途为商住混合,允许容积率为7,覆盖率≤50%,土地使用年限为50年,评估基准日为2001年8月1日。经评估人员调查分析和根据规划要求,待估地最佳用途按商信混合用途,按限定容积率7没计,建筑面积7000m2,14层,每层500m2,1-2层为商铺,3-14层为信宅。预计建设期为2年,第一年投入总建筑费用60%,第二年投入40%的总建筑费用。总建筑费用预计500万元,全部从银行借入,利息率为10%。专业费用预计为总建筑费用的6%,利润率为20%,租售费用及税金综合为售楼价的5%。假定大楼建成后即可全部售出,预计售价为:商铺4000元/m2,住宅2000元/m2,折现率为10%。
注:投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20%。

简答题
1

房地有什么不同?房地产的评估为什么要用房地分评?有什么依据?

正确答案

一块出让土地上建筑物,不见得能达到对这块土地的充分利用。再者在我国土地的出让年限是有限制的,而房屋也是有寿命的。所以要评估土地的价值是在土地的最佳政府许可的用途下的价值,而地上的建筑物的寿命则受所座落土地的有限使用寿命所限。

答案解析

简答题
2

若采用折现方法时,向银行借款的利息应否计入评估价格,为什么?

正确答案

若采用折现方法时,向银行借款的利息不用计入评估价格,这是因为确定折现率时已考虑利息因素,不能重复计算。

答案解析

简答题
3

什么是收益现值法,运用时应遵循哪些原则?

正确答案

收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法,是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。从资产购买者的角度出发,购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值,而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值等于该资产预期各年收益折成现值之和。

答案解析

简答题
4

运用折线方法,以预期开发对该待开发的熟地进行评估,计算其熟地评估价值。

正确答案

预期开发法进行评估
①总收入=4000×1000×[1/(1+10%)2]+2000×6000×[1/(1+10%)2] =13224000(元)
②总建筑费用=5000000×60%×[1/(1+10%)0.5]+5000000×40%×[1/(1+10%)1.5]=4593956.11(元)
③专业费用=4593956.11×6%=275637.37(元)  ④租金费用及税金=13224000×5%=661200(元)
⑤投资利润=(地价+总建筑费+专业费用)×20% =地价×20%+(4593956.11+275637.37)×20% =地价×20%+973918.70
⑥总地价=(13224000-4593956.11-275637.37-661200-973918.70)÷(1-20%)=5599406.52(元)
土地单价=5599406.52÷1000=5599.41(元)
楼面地价=5599.41÷7=799.92(元)

答案解析

简答题
5

若某企业与甲企业均同意以评估结果确认土地价值,请分别为这两个企业编制会计分录。(设某企业原土地使用权账面价值300万元。)

正确答案

答案解析

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