（简答题）

待估不动产情况：类型为土地，无地上附着物，总面积为10000m²，形状规则，住宅用途，规划容积率为1.0。该城市不动产价格指数以2005年为基期，同基期相比每年递增增长率为12个百分点，单位不动产价格比容积率为1时，不动产价格增加5%。所选案例情况：收集到与待估不动产条件类似的4宗不动产，比价情况见下表估价要求：评估2008年12月31日市场价值。

正确答案

（1）计算该不动产价格期日修正系数期日修正系数=估价期日不动产价格指数/案例交易日期价格指数期日修正系数见下表：

（2）计算容积率修正系数容积率修正系数=待估不动产容积率指数/案例容积率指数待估不动产容积率指数100，容积率修正系数见下表：

（3）计算区域因素、个别因素修正系数。区域因素（个别因素）修正系数=待估不动产条件指数/案例条件指数，以待估不动产区域因素（个别因素）条件指数为100，案例条件指数为100加上表中的条件比较差异值，如案例A的个别因素修正系数为 100/[100+（-4）]=100/96
（4）计算各案例不动产修正后的价格：

（5）估算不动产的价格。
各案例不动产比较后比准价格偏差不大，采用算数平均数计算待估不动产价格。
待估不动产单位价格=（713+668+660+663）/4=676（元/m2）
待估不动产的总价格=676×10000=676（万元）

答案解析

略

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（多选题）
利用假设开发法评估不动产价格，首先需要调查待估不动产的基本情况，主要包括（）。
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不动产实际上是实物与权益的结合。其中，实物部分包括土地、建筑物、其他附着物以及由土地和建筑物组成的整体（含附着物）；权益部分包括法律规定的各种权能。
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市场法经过各种因素修正后，得到多个比较参照价格修正值，在此基础上一般可采用下述方法中的（）等方法求出待估土地价格。
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有一不动产，未来第一年的纯收益为16万元，预计此后各年的纯收益会在上一年的基础上增长2%，该类不动产的收益率为9%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，土地使用权年限为50年，已经使用了5年，则该宗不动产的收益价格为：（）
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收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率统一折算到估价期日现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格通常称为（）。
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