（简答题）

某公司于1998年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权，面积为3500m²；并于1999年9月在此地块上建成9800m²写字楼，当时建筑造价为1500元／m²；其经济耐用年限为60年。目前该建筑物全部出租，每月实收租金27元／m²。根据估价机构掌握的经筛选后的资料，目前当地同类建筑物出租月租金一般为28元／m²，该类建筑物重置价格为1700元／m²，不动产所有者需支付的年管理费为建筑物年租金的2％，年维修费、年保险费分别为建筑物重置价格的2％、0.5％，每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为5％和7％。根据以上资料估算A地块在2001年3月的土地使用权价格。

正确答案

估价过程
（1）待估不动产出租，为有收益的不动产，适宜采用收益法评估A地块的价格。
（2）计算总收益。根据估价机构掌握的经筛选的资料，目前当地同类建筑物出租租金一般为28元／m²。则年总收益=28×9800×12=3292800（元）
（3）计算出租年总费用。
总费用包括以下几项：
①年管理费=年总收益×2％=3292800×2％=65856（元）
②年维修费=建筑物重置价格×2％=1700×9800×2％=333200（元）
③年保险费=建筑物重置价格×0.5％=1700×9800×0.5％=83300（元）
④年税金=建筑面积×32=9800×32=313600（元）
小计795956 （元）
（4）计算房屋年纯收益。
①计算房屋年折旧：当房屋的耐用年限超过土地使用年限时，房屋的耐用年限只能按土地使用权出让年限计算，在土地使用年限内房屋的残值也应收回，所以在计算年折旧时不应考虑残值。则不动产所有者可使用房屋的年限为50－1.5（建设期）=48.5年，房屋的重置价格必须在土地使用期内收回，则此待估房屋的年折旧费为：年折旧费=房屋重置价／房屋可使用年限=9800×1700／48.5=343505.2（元）
②计算房屋现值：
房屋现值=房屋重置价格－年折旧费×房屋已使用年限=9800×1700－343505.2×1.5=16144742.2（元）
③计算房屋年纯收益：
房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率 =16144742.2×7％=1130132.0（元）
（5）计算土地年纯收益：
土地年纯收益
=不动产总收益－不动产总费用－房屋年纯收益
=3292800－795956－1130132.0＝1366712（元）
（6）估算2001年3月的土地使用权价格。由于待估宗地于1998年3月以有偿出让方式获得50年期的土地使用权，距估价期日已有整3年，则剩余±地使用年限为47年。
土地使用权价格＝

答案解析

略

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（简答题）
某公司于2000年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块，50年土地使用权，并于2001年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元／m2，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元／m2，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价格的3％，年保险费为重置价格的0.3％。目前该建筑物重置价格为1500元／m2，残值率为零，土地及房屋还原利率分别为5％和6％。试求该地块在2004年11月的土地使用权价格。
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某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元／m2；建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价按建筑面积算为800元／m2。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元／m2；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）按建筑面积算为2000元／m2。估计该类建筑物的残值为零。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。
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1998年5月，经某市佳兴房地产开发公司申请，某市人民政府决定将该市一幅2万平方米的土地使用权出让给佳兴房地产开发公司，用于房屋住宅开发建设。该公司与某市的城市规划部门签订了土地使用权出让合同。该合同约定由佳兴房地产开发公司支付土地使用权出让金8000万元，土地使用权出让年限90年，动工开发日期1998年6月6日。有关合同的其他内容，均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。但佳兴房屋开发公司因为资金未能到位而一直无法开工，直到1999年8月8日，资金到位后才动工开发。
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1998年5月，经某市佳兴房地产开发公司申请，某市人民政府决定将该市一幅2万平方米的土地使用权出让给佳兴房地产开发公司，用于房屋住宅开发建设。该公司与某市的城市规划部门签订了土地使用权出让合同。该合同约定由佳兴房地产开发公司支付土地使用权出让金8000万元，土地使用权出让年限90年，动工开发日期1998年6月6日。有关合同的其他内容，均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。但佳兴房屋开发公司因为资金未能到位而一直无法开工，直到1999年8月8日，资金到位后才动工开发。
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