日耳曼法上的土地所有权和罗马法上的土地所有权不同，所有人的权利要受到不同程度的限制，往往没有处分权。日耳曼时期有两种土地所有权，即自由农民土地所有权和教俗贵族大土地所有权并存，在并存过程中自由农民土地所有权逐渐消失，贵族大土地所有权不断增长，最后占据了统治地位。这一过程是西欧封建制度形成的反映。
（1）自由农民土地所有权。这种土地所有权是沿袭建国以前的制度形成的。基本内容是，房屋及其周转用篱笆围起来的小块园地归各个家庭私有，基本耕地仍属公社集体所有，分配给各个家庭单独使用；森林，牧场和水源等仍和过去一样，属公社集体所有，社员有共同权。随着生产技术的进步和血缘纽带的松弛，公社土地所有权的限制不断减少。原来的习惯规定，土地只能由男性继承人继承，但公元6世纪后期法国王颁布敕令规定，没有儿子，土地也可以由女儿或兄弟姐妹继承。这样，自由农民占有的份地逐渐演变为自主地，在社会封建化的过程中，不断被大地主兼并而推动其存在的地位。
（2）贵族大土地的所有权。在日耳曼初期，教俗贵族大土地占有制就已经开始形成，这种大土地占有制是西欧封建制度的基础。它最初主要是通过各国国王封赏土地而形成。侵入西罗马帝国后，国王们把被征服的土地大片地封赏给贵族，亲兵和基督教会，于是形成了大土地占有制。这种大土地占有制形成后，经过“委身制”“特恩权”“采邑制”而不断扩大和巩固。委身制是西欧封建制度形成时期教俗贵族兼并自由农民土地，迫使他们逐渐失去了人身自由，成为农奴的一种形式。特恩权和采邑制是调整国王和贵族之间，以及大小贵族之间关系的制度，通过这两种制度，巩固了封建大土地所有制。此外，日耳曼法土地制度中还包括农奴份地，农奴对份地的占有，使用和贵族的土地占有，使用有本质不同，它意味着被剥削，被奴役，应向贵族服劳役和尽各种义务，并被束缚在土地上。
